信贷风险管理 2025年04月05日 16:31 北京
问题的提出
法律对“买卖不破租赁”的规定相当简单，现行有效的法律只有一条，系民法典第七百二十五条（对应原合同法第二百二十九条），规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。司法解释好像也只有一条，即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，内容为：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；综合前述两条法律，单从文意理解而言，再简单不过了。意思是，房屋承租人占有房屋，不论物权如何变动，租赁都不受影响。除非租赁是在抵押之后或者查封之后设立的。从这个制度本身当然无可厚非，但是，在执行案件中，如果这个制度被恶意利用，将会发生什么后果？假如被执行人与案外人串通，采取日期倒签的方式，约定以将案涉物业以极低的价格出租给案外人，且租赁期限又较长（比如20年）。试想这个物业拍卖成交的概率会有多大？特别是对于被执行人是企业的案件中，企业法人采取这方法，对被执行人而言，可谓是百利而无一害。采取这样的方式，无非以下几种可能：（1）案涉物业采用收益法进行评估，评估价极低，认可买卖不破租赁，拍卖成交。但是被执行关联公司在租赁合同中获取了巨额的利益；（2）因为物业瑕疵比较重，案涉物业并不能成交，那么，其关联公司亦可获得同样利益。
述评案例
【述评案例一】
在执行自然人A一案中，对被执行人10处商业用房进行处置。第一次评估进场时，房屋为空置。拍卖期间，陆续有其他业主承租房屋并实际经营。拍卖成交后，拟交付房屋，案外人B持租赁合同对强制腾退提出异议。租赁合同载明：因A对B有债务500万元，A将案涉10套商业用房出租给B使用，租赁期限15年，租金按30元/平米 /月计算。当然，租赁合同签订时间是在抵押设立之前（不足一个月）。首先，自然人A当然是失联的，如同众多的执行案件中找不到被执行人一样。这就决定了无法核实租赁合同的真实性。其次，B对A有债权500万元，是没有任何有力的证据做支撑的，当然，更没有任何生效法律文书做支撑。即使B提供了向A转款500万元的流水，亦难以确定该流水与A欠B500万元之间存在关联性。换句通俗的话说，我们不能排除其他情况，比如，B向A购买某商品，支付对价为500万元。B已获得该商品，交易已完成。但B基于大家都懂的目的，与A串通，以该流水作为基础，“制造”出了这份房屋租赁合同。第三，即使B对A 享有的债权属实，签订的以租抵债的合同亦是真实意思的表示。但是，B对A的债权毕竟是未决债权。而本案申请执行人对A的债权是已决债权。如果执行法院支持了B的异议请求，就意味着已经生效法律文书确定的债权可以随时被任何未经生效法律文书确定的债权打破。这当然是违背法律应该具备的秩序的。更何况，走访调查了解到，就在A与B签订租赁合同的时段，同等地段房屋租赁费用为80-100元/平，而该租赁合同约定的租金仅为30元/平，约为市场行情的1/3。事实与证明，在A与B租赁合同签订之后的数月内，B迅速以60-100元/平的价格，将案涉房屋陆续租赁给其他主体经营使用。事实上，案外人持“以租抵债”的方式取得的租赁权，主张“买卖不破租赁”是不予认可的。（2020）最高法民申 3044 号、（2021）最高法民申 26 号两个案例均未支持异议人“以租抵债”方式取得的租赁权符合“买卖不破租赁”的诉求。不过，个人以为总公司3044说理相对单薄，对于不支持以“以租抵债”的方式取得的租赁权符合买卖不破租赁的说理核心部分仅为“未实际支付租金”。刚刚好以为，说理应当还包含未经生效法律文书确定的债权不能对抗已经法律文书确定的债权的执行。其体现于两个方面：1）不否认“以租抵债”合同的本身；2）不支持“以租抵债”符合“买卖不破租赁”的原因是因为未经法律文书确定的权利劣后于其他债权人已经法律文书确定的债权。遗憾的是，负责异议审查的合议庭过于机械的适用合同法第二百二十九条，仅从形式上进行审查，认可买卖不破租赁，裁定撤销腾退通知。甲公司申请执行乙公司一案，对乙公司名下30处不动产进行处置，当然，公司享有抵押权。拍卖中，丙公司向执行法院主张，要求：1.要在拍卖公告中认可“买卖不破租赁”；2.要求行使优先购买权。与异议相关的证据如下：（1）不动产登记资料显示，甲公司对案涉不动产抵押登记信息有两则，其中一则登记时间是2017年（状态为已注销）。另一则是2018年（状态为有效）；（3）甲公司与丙公司的租赁合同签订时间为2017年11月，约定租赁期限为2018年1月1日至2037年12月31日。对租金的约定为：前四年为市场培育期，免租；第五年至第九年租金为10元/平米，第10年至第14年租金为15元/平米。第15年至第19年为20元/平米……（4）丙公司另与丁公司签订租赁合同，约定租期为2019年1月1日至2037年12月31日，前3年为免租期；第五年至第九年租金为5元/平米，第10年至第14年租金为16元/平米。第15年至第19年为30元/平米……因该案异议尚未定论，故这里对异议审查结果不做任何猜想。但在执行中有以下情况值得我们思考。1.关于是否符合条件“买卖不破租赁”如何审查的问题。依照“异议复议规定”第三十一条之规定，应当引导进入异议审查。但是，如何引导进入异议呢？如果标的物存在使用人（特别是承租人实际占有标的物的形），建议可以向占有人发一个腾退通知。如果像本案无人实际占有房屋的情况，可以借鉴（2021）最高法民申3583号案的精神，向承租人发一个涤除租权的通知。由此可引导入异议、异议之诉。2.关于拍卖标的物评估价的问题。当出现可能存在的“买卖不破租赁”的情况时，尽管尚未有生效法律文书认定是否符合“买卖不破租赁”，但是执行案件承办人宜开始调整评估的思路。要求评估机构就不考虑租赁合同出具评估报告的同时，再就充分考虑租赁情况再具出评估报告（或补充意见）。特别是租赁比较长，租赁合同价较低的情况下，不考虑租赁合同与考虑租赁合同价值区别必定非常大。如果另案生效文书认为符合“买卖不破租赁”条件，再以不考虑租赁的评估报告作为处置财产的参考价，显然是不合适的。如果承租人实际占有、使用房屋，并有初步的证据表明对案涉房屋进行了装修，则建议宜对装修价值进行单独披露。理由为：如果届时生效法律文书未认可“买卖不破租赁”，而房屋实际使用人已投入了装修，装修对应的残值当然不是被执行人财产，如果拍卖成交后，要求房屋使用人腾退房屋，宜将装修对应的残值支付给使用人。
关于“买卖不破租赁”制度的一些思考
作为以调整民事主体之间的人身关系和财产关系的法律，民法典确立“买卖不破租赁”制度，立法者当然有其自身价值取向，作为微不足道的末端法律人，没有机会和立法者沟通过“买卖不破租赁”的立法本意。但个人猜想，“买卖不破租赁”制度设立的本意，无非最大限度的维系生产（经营，或生活）秩序的稳定。以此为中心，进行过一些胡思乱想，但终因惰于检索资料的原因，未能找到成熟案例做支撑。（一）相比住宅用房，“买卖不破租赁”制度应更倾向于保护商业用房的承租人。大约十年前，听到过大伽尹田教授讲到对“买卖不破租赁”的看法，大伽认为，“买卖不破租赁”倾向于保护承租人的居住权。想比居住权本身，商业用房无非就是“换一个地方就是了”。但刚刚好同学以为，可能大伽站在学术界的云端，已有些不了解民间疾苦了。因为，在中国这个国度，对于住宅用房，鲜有承租人是以长期居住为目的租赁房屋的。对于绝大部分承租人而言，在内心深处租赁房屋无非是为讨生计临时居住之场所，搬离一次租所，受损的也只不过是时间的搬家费。而对于商业用房，尽管使用人明知不是自己的房屋，但是还要投入大量的财产对房屋进行装修，新店伊始，门可罗雀，但是仍然强装笑颜，努力维系正常经营。投入很多精力，终于有了客流，有了口碑，生意回暖，如果一夜之间，突然又必须搬离，对于商业经营者而言，是何种感受？哭的心都有了！（二）相比“二房东”，“买卖不破租赁”制度应更倾向于保护实际使用人。司法实务中，不泛出现案例二所述的情况，即，主张“买卖不破租赁”的承租人并非房屋实际使用人本身，而是所谓的“二房东”。小编以为，这个问题应当区别对待。如案例一中的“二房东”，从约定的租赁费用而言，和市场价存在巨额的“剪刀差”。加上租赁时间较长的事实，即使作为一个没有任何法律专业知识的人，只要其有基本的良知，在心证上都会作出这是被执行人与案外人串通对抗执行的判断。亦即，把案例一的故事放到茶馆里讲，任何一个喝盖碗茶的人都会认为这是被执行人赖债的伎俩。但是，实务中大量存在物权人以租赁的方式将物业交给第三方打造经营的情况。特别是商业综合体的物业中，这种情况更为普遍。具体方式为：业主将物业出租给物业公司，租赁期间一般比较长。物业公司承租物业后，以自身的力量对物业进行装修、改造、招商、宣传。对于这种情况，从心证的角度而言，应当保护承租人利益。对于“二房东”租赁物业的现象，具体表现都相同，主要为：1）租赁时间比较长；2）第一手租赁约定的租金与第二手租赁合同约定的租金之间存在较大的“剪刀差”。当然，也存在区别，区别就在于，承租人是否为物业改造、升级做了必要的工作。因此，刚刚好以为，虽然同为“二房东”，在形式符合“买破不破租赁”的情况下，如果“二房东”能举证证明其为物业改造、升级、宣传、营销作了工作，我们应当支持其“买卖不破租赁”的主张。情理上应当是这样的，那么，法理上如何评议呢？刚刚好以为应当有二：1）“买卖不破租赁”制度更倾向于维护经营（居住）秩序的稳定，回归到物权的本质，是合法的占用（使用）权可以对抗物权；2）没有对物业投入经营的“二房东”，因为其没有实际占有（使用）物业，仅是从物业中获取利益。故不能抗物权。而已对物业经营作出贡献的“二房东”，因其实质对物业实施过处分行为，已实际占有物业，故可以对抗物权。
