背景 为贯彻落实党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的决策部署，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产企业合理融资需求，2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》细化了商业银行经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求，明确2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。
一、基本定义
经营性物业抵押贷款：是指商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。
二、经营性物业抵押贷款授信方案设计要点
（一）准入标准。须符合商业银行相关办法规定的准入条件。
（二）承贷物业。了解物业形态，审查物业与其他不同
权证物业共用空间等情况。审查权属证明，已正式投入商业运营，地理位置优越，物业经营定位符合市场，其入住率、 出租率等经营指标原则上不低于商业银行相关办法规定。
（三）贷款用途：
三允许三禁止：
1.三允许：
一是承贷物业在经营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求。
二是置换借款人为建设或购置该物业形成的贷款、股东借款等。
三是2026 年 12 月 31 日之前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，在风险可控，商业可持续基础上， 还可用于偿还企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。
2.三禁止：
一是不得用于项目资本金、土地购置、新建项目、股本权益性投资等限制性领域及其他非约定用途。
二是如借款人为国企平台，须特别注意不得用于偿还地方政府专项债等债务性资金。
三是如为园区经营贷款，不得用于建造与园区生产经营无关的非生产性配套设施，包括但不限于专家楼、宾馆、招待中心和培训中心等。
（四）贷款期限。一般不超过 10 年，最长不得超过 15
年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少 5 年。
（五）贷款额度。
原则上不超过承贷物业评估价值的 70%。须符合贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流之比不超过 80%的规定。
（七）风险缓释。必须以竣工验收合格、取得权属证明、 并投入正常运营的经营性物业做抵押担保，必要时可提供商业银行认可的其他财产抵押质押、第三方保证，并视情况要求借款人实控人连带责任保证担保或者持有借款人股权质押。
（八）三、审查要点
（一）优选物业。地理位置优越、法律权属清晰、经营
业态适应市场需求、预期贷款期间有较为稳定及充足的经营净现金流。了解物业的物理形态、评估价值，判断该物业作 为抵押物是否足值及未来处置可行性。
（二）严选主体。
1.经营管理。追溯实控人，分析借款人及所在集团（包
括实控人控制的关联公司）整体经营情况，包括但不限于各板块业务情况、收入盈利结构、行业地位、技术壁垒市场占
有率等核心竞争力、多元化发展规划、大额股权投资、在建项目等信息，重点分析重大在建项目及未来拟建大额投资项目，了解上述投资收益预期，关注大额资产减值等情况，确保无重大影响贷款事项。
2.财务分析。结合业务背景，分析借款人及所在集团（包
括实控人控制的关联公司）资产、负债、盈利能力、现金流等情况，判断整体财状况。
3.借款人与承贷物业实际经营管理主体不一致的，可将 承贷物业实际经营管理主体作为共同借款人或连带责任保证担保人。
（三）慎测现金流。现金流预测分析的总体原则是收入要合理审慎、支出要详尽充分。区分不同业态物业（酒店、 写字楼、商场、园区等）的经营性现金流入流出特点，分析测算指标是否符合行业特点，是否符合市场环境、是否符合周边可比物业，综合判断物业贷款期间预期可产生的净现金流测算是否合理审慎。按照原则上不超过承贷物业评估价值的 70%，同时满足贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流之比不超过 80%的规定，根据具体情况确定贷款金额。
（四）租金等封闭管理。借款人须在商业银行开立资金监管专户， 对该专户实行收支两条线管理，建立收支明细台账，物业的经营性收入须全部直接进入该专户管理，除留足每期还本付息金额外的资金，须履行行内相关流程审核批准后方可使用。
四、授信基本材料清单
1.经营性物业合法有效的房屋所有权证等权属证明文件；
2.借款人购建物业已投入自有资金证明及相关合法有效的合同、协议或其他文件；
3.借款人对外出租的主要协议、合同及租金收入的有关证明；
4.对于承贷物业有共同产权人或第三方权利人的，贷款前应取得其书面同意。
5.商业银行要求提供的其他证明文件和资料。
