押品信贷风控的授信逻辑是一个复杂而精细的过程，它涉及多个方面和步骤，以确保贷款的安全性和有效性。押品信贷风控的授信逻辑可以概括为：通过对押品的评估与选择，结合借款人的信用状况，匹配银行的信贷政策，最终做出信贷审批决策。同时，银行还会对押品价值、借款人还款行为进行持续监控，并建立风险预警与处置机制，以确保贷款的安全性和有效性。这一授信逻辑体现了银行在风险管理方面的严谨性和专业性，也是保障银行稳健运营和借款人合法权益的重要基础。
1.案例分享：实务中押品管理的信贷思路
（一）案例1：从源头把控押品高估隐患
D公司以42套商服用房抵押向C银行申请贷款。C银行押品评估中心在贷前对押品外评报告审核后认为，外评报告存在市场可比案例选取不真实，租金取值不合理等问题，最终认定价值较外部报告降低了66%。此案例启示银行要重视押品外评报告的贷前审核工作，对外评报告存疑的，要通过实地勘察，确定押品真实价值，严防高估风险。
1.案例背景
D公司拟以其子公司XX房地产开发公司所有的42套商服用房作抵押向C银行申请授信总量2400万元。该押品位于X市商业步行街，为商场内部商铺，42个商铺虽然在同一房产证上，但既不相邻也非同一楼层。抵押人提供了评估中介机构B公司出具的评估报告，报告显示抵押物初评价值约为4000万元，其中1层商铺均价31116元/平方米，二层商铺均价20225元/平方米。
C银行押品评估中心人员（以下简称“评估人员”）对外部评估报告进行贷前审核时发现，X市为该省资源型县级市，总人口不到40万，商业步行街人流量不大，消费能力一般，且抵押物作为非独立的商场内铺，区位空间位置并不好，评估报告有高估嫌疑，遂对报告审核给予了高度重视。
首先，评估人员在报告审核中未发现在评估程序、过程逻辑性、报告有效性、押品合法性方面存在问题。其次，评估人员经向抵押物所在地咨询，了解到当地同区域内相近商铺一层均价约为15000元/平方米，二层均价约8000元/平方米，远低于押品评估单价。
鉴于此，评估人员对抵押物进行了现场勘察，发现如下问题：现场询价较为困难，网上当地类似房地产交易案例较少，仅有两个二楼门面的报价信息，由于与押品差距较大参考价值不大。评估人员建议客户配合去当地政府职能部门核查该项目交易原始资料时，客户以各种理由进行搪塞，回避调查。针对客户提供的该楼盘已成交的其他商铺合同复印件，评估人员逐一电话咨询了合同中的购买人，发现或者提供的买受人电话不存在，或者买受人对所购商铺交易并不知情。现场勘察中，评估人员通过该步行街商铺的物业公司了解到，与抵押物相同区域门面的租金大约在40元/月/㎡，与评估报告中测算的租金180元/月/㎡差异巨大。查访还发现，当地商铺一般采用售后返租的销售方式，按不同年期返还租金，部分在投资者购买商铺的同时就按照商铺的平均支付价格一次性把三年租金返还给商户，导致合同成交价格一般会高于真实价格。
根据现场勘察实际情况，评估人员认为评估报告中存在市场可比案例选取不真实，租金取值不合理等现象，最终确定评估价值为1400万元，比原评估值降低了66%。
在不能增加抵押物的情况下，C银行业务部门主动终止了该授信项目。同时，由于评估机构未就资料的真实性进行严格把关，C银行暂停了该评估机构执业该行抵押相关评估业务。
2.核心问题
外部评估价值明显虚高。评估人员对该项目外部评估报告审核认为，虽然该外部评估报告有效性和评估程序未发现问题，但存在对押品现场勘察不深入、不细致，对客户提供的材料不加甄别，使用失实数据等问题，甚至不排除与客户共同串通高估押品的嫌疑。
市场发育不完善，真实价值难询。从C银行押品评估人员对押品市场价值的调查情况不难看出，当地商铺市场本身存在价格虚高、形式隐蔽（如当地商铺出售返租形式）、不公开、不透明等问题。在这种情况下，如果客户不能如实提供相关资料，评估机构不能深入调研，客观出具专业意见，极易出现高估隐患，同时对C银行评估人员的专业能力和经验提出更高的要求。
3.信贷思考
加强贷前审核力度，严防押品虚估高估。在对外部评估报告的使用过程中，要不断增强对外部评估报告的独立专业审核力度，在审核过程中一旦对客户提供的材料真实性有所质疑，一定要进行实地勘查，以了解抵押物的真实面貌，深入挖掘抵押物真实的市场价值，确保评估参数的准确和客观，保障评估结果的合理性，给出真实、有用的专业审核意见。
强化评估机构管理，建立黑名单机制。对评估中介机构库实行动态管理，评估中介机构如果存在“对评估标的物不做实地勘查，评估值严重虚高，给银行授信决策产生重大误导”的情形，应列入银行评估机构黑名单。
（二）案例2：充分利用“押品押余” 促进授信业务发展
《民法典》时代，顺位抵押理论上是可行的，法律上也有法条支撑，而实际操作特别是变现时却存在一定难度，变现率较低。商业银行应当谨慎办理顺位抵押，充分利用“押品押余”，让同一押品作为不同业务品种的担保措施，在促进业务的发展，降低授信风险。
1.案例基本情况
借款人A是一家个人独资企业，主要经营花炮成品包装箱、商标装璜、食品包装等业务，拥有稳定的销售渠道，具备一定的市场发展发展潜力和抵御风险的能力。企业按客户订单要求进行生产，从购进原材料、设计图案、生产至销售收回货款一个业务周期约为3-6个月，有一定的流动资金需求。
企业因经营需要，向G银行申请短期流动资金贷款，但企业自身经营规模较小，且名下没有合格的抵押物。业务经办行通过对企业的经营业绩、财务状况、以及实际控制人情况进行分析，了解到该企业实际控制人王某某2014年在G银行办理了商铺按揭贷款，贷款期限为2014年2月至2024年2月，贷款总金额为490万元，目前应还本金余额为267.82万元，但按揭商铺当年评估价值为1844.7万元，足以覆盖其项下贷款余额。因此，业务部门与企业进行沟通，确定以抵押给G银行的按揭商铺作为申请流动资金贷款的担保措施，促进授信业务的发展。
2.案例分析
根据《民法典》相关规定，同一财产可以向两个以上债权人抵押；同时，《民法典》关于最高额抵押权的规定，现行法律也支持同一财产对一定期间内将要连续发生的债权提供担保。因此，银行可以结合抵押物实际情况，合理谨慎开展押品押余，促进授信业务发展。
加强对新增押品合法合规及变现能力的把握，尤其是涉及到顺位抵押，要准确把握抵押品的公允价值，剔除已抵押债权的优先受偿权，还原其真实价值，主动把控风险，同时尽可能的要求授信客户提供其他担保措施。
因为第二顺位抵押不需要经过第一顺位抵押权人的同意，只要第二顺位抵押权人和抵押人协商一致，即可办理顺位抵押登记手续。因此，银行要严格开展权证管理，谨慎办理权属证书的借出，防止授信客户恶意借出产权证，办理顺位抵押。
2.信贷逻辑：关于银行押品管理工作的理解和思考
押品，是商业银行缓释信用风险的重要手段。为此，2017年发布的《商业银行押品管理指引》，要求商业银行健全押品管理的治理架构，确保押品管理体系与业务发展、风险管理水平相适应。对不能满足监管要求的商业银行，监管部门将视情况采取相应的监管措施。信贷实务中，不良贷款处置往往和押品管理相互交叉，错综复杂。特在此梳理总结一下对押品管理工作的理解和一些思考，希望能抛砖引玉，吸引从事业务管理和业务拓展的同仁予以关注和进行探讨。
（一）抵（质）押的目的是什么？
掌控债务人的有效资产，使其不能任性处置，从而悬空或逃费银行债务。取得抵押资产变现收入的优先受偿权，以弥补第一还款来源的不足。
（二）押品保障能力弱于预期的原因有哪些？
1.贷前调查不深入
抵押人实际上并不具有押品的独立处分权。押品独立变现能力差，甚至无法独立变现。押品本身存在优先于抵押权之外的权利，如：增值收益优先权、欠缴税费、工程欠款、留置权、租赁权等。由于政策障碍，抵押权本身有瑕疵，但设立时未综合考虑风险防范措施。
2.抵押方案未优化
未考虑资产协同效应和整体价值，仅争取到运营资产组合中一部分作抵押。对抵押资产描述界定不清楚、不准确，导致无法按初衷落实预期的抵押权益。未前瞻性考虑抵押物的数量、质量和权益在贷款期间可能会发生的变化。
3.贷中审查不细致
未有机结合第一还款来源，综合分析判断抵押方案的合法有效性以及押品的变现能力，仅依据评估结果数值进行决策。未对抵押方案的可操作性进行审查和修改，导致批复条件无法落实。未进行实地查勘，并从专业视角对抵押评估报告进行审核，导致评估值过分虚高。
4.贷后管控不严谨
未及时检查押品的数量、质量、占管和权属，并留存证据，及时向相关方主张维权。未关注抵押物所处宏观政策环境和微观市场环境状况，从而无法判断抵押物的市场价值是否发生变化。
（三）押品管理怎么做？
完善相关规章制度，并结合具体授信产品制定押品分类操作指引，让业务部门尽可能有图索骥，提高效率。押品管理部门要主动介入业务部门的前期营销过程，指导业务人员进行押品调查、选择和方案优化，从而减少无效劳动。管理部门的押品核查工作，应尽可能叠合业务部门的贷后检查，以提供实时指导和风险预警。密切关注相关行业和市场的发展动态，不纸上谈兵；积极参与行业活动和交流，不做井底之蛙。
3.风险为本：授信押品主要风险点及控制措施规
抵押和质押是商业银行信贷业务的重要担保手段，押品的风险缓释作用为资产质量提供了可靠的保障。当前主要存在的押品风险点有哪些？如何进行风险控制？押品范围广、种类多，结合实际授信业务抵质押担保情况，我们主要从保证金、房地产、收费权质押等几种常见押品进行分析。
（一）保证金
风险点：一是质押手续的有效性；二是法院等机构的强制扣划风险。
控制措施：规范银行相关操作，办理合法、有效的质押手续；签署保证金协议并将该款存入保证金专户，该专户不得由客户任意使用，逐笔确认进入该专户的存款为保证金。
（二）房地产
风险点：一是房地产抵押真实性风险；二是抵押的有效性风险；三是房地产价值足额性风险。
控制措施:一是强化现场核查，核实抵押物的真实信息；二是严格执行监督领证制度，办理合法、合规、抵押登记手续；三是加强押品价值管理，保证价值真实、合理；四是开展抵押物定期重估，持续关注抵押物价值变化情况，及时采取有效缓释措施。
（三）经营收益权质押
风险点：一是政策性风险；二是价值不确定性风险；三是执行性风险。
控制措施：一是密切关注国家政策对经营收益权的影响，并做好预警分析；二是加强与权益登记部门沟通，确保质押合法、合规、足额、有效；三是加强对客户的账户管理，保证对现金流的有效控制，并做好风险控制预案; 四是加强对客户综合性服务，密切银企合作关系，从多渠道、多角度了解、摸清客户有关信息，掌握主动，控制风险。
